بحث عن التسجيلات العقارية - بحوث قانونية
بحث عن التسجيلات العقارية - بحوث قانونية
بحث عن التسجيلات العقارية - بحوث قانونية
في أواسط سنة 1923 صدر قانون أدخل بعض تعديلات على نظام تسجيل الحقوق العينيةالعقارية المتبع في المحاكم الأهلية وفي المحاكم المختلطة.
وقد كان هذا النظام لما له من المساس بالحركة المالية العقارية موضع عناية رجالمصر سنين عديدة يتألمون من نقصه حينًا ويبحثون فيما وصلت إليه مجهودات رجال باقيالديار الأوروبية حينًا آخر لعلهم يصلون إلى ما يهدي المتعاقدين ويريح بال غيرالمتعاقدين الذين يضطرون آجلاً أو عاجلاً إلى التقرب منهما والتعامل معهما.
ولعل الرجوع إلى أصل التشريع الذي ورثنا عنه هذا النظام وهو التشريع الفرنسي وإلىالأعمال التحضيرية التي شغلت مصر من سنة 1900 وما زالت تشغلها حتى الآن ينير لناذلك الإصلاح الذي أدخله قانون سنة 1923.
إن الفقه الفرنسي في أول عهده اتخذ تلك القاعدة التي كانت متبعة في القانونالروماني وجعلها دستورًا للمعاملات العقارية فقرر أن الأعيان العقارية لا تنتقلملكيتها من مالك إلى آخر بمجرد التعاقد، بل إن إيجاب وقبول المتعاقدين على ذلك لايولدان إلا التزامًا شخصيًا ولا يصبح ناقلاً للملكية إلا بتسليم الأعيان تسليمًافعليًا إلى المشتري أو المتنازل له، وقد كان هذا التسليم الفعلي إعلامًا لغيرالمتعاقدين بانتقال الملكية لينصرف عن معاملة من كانت له الحيازة.
غير أنه على ممر الأعوام اضمحل شرط التسليم الفعلي هذا ورضي الفقه بأن يعترفبانتقال الملكية لمن يقرر في العقد بأنه استلم العقار ولو لم يتم له بعد التسليمالفعلي وأصبح الإقرار بحصول التسليم صيغة مدونة في كافة العقود حتى وصل الأمرأخيرًا إلى افتراضها إن سكت العقد عنها فانعدم بذلك المقصد الاسمي الذي كان سببًافي اشتراط التسليم الفعلي وضاع على الغير ما كان يتخذه بحق دليلاً على الملكيةوكثر التعاقد في الظلام وضاعت حقوق العباد مما أضر بالحركة الاقتصادية أيما أضرار.
ولقد تنبهت المقاطعات الفرنسية الشمالية إلى ما وراء ضياع الثقة في المعاملاتودرأت هذا الخطر بما قررته من أن ملكية الأعيان لا تنتقل بالنسبة للغير وبالنسبةللمتعاقدين أنفسهم ما لم يحصل التعاقد في حضرة حاكم البلدة أو قضاتها ويسجل فيدفاتر خصصتها لذلك وسار العمل على هذه القاعدة أعوامًا، حتى أصبحت من السننالتقليدية التي أخذ بها رجال الثورة الفرنسية في القانون الذي أصدروه في 11 بريميرمن السنة السابعة من الثورة، وقد جاء في المادة (26) منه أن العقود الناقلة للملكيةالعقارية لا تعتبر نافذة على الغير إلا من تاريخ تسجيلها في الدفاتر المعدة لذلك،وهذا النص هو المتبع الآن وجاري العمل على مقتضاه في فرنسا وفي مصر.
أما دفاتر التسجيل المتبعة هنا وهناك فلا تؤدي إلى إعلام الغير باسم مالك العقارليعامله وليصبح تعاقده صحيحًا وملزمًا للجميع وفي مأمن من مفاجأة لم تكن فيالحسبان لأن العقود التي تقدم للتسجيل إنما تدون في تلك الدفاتر على اسم مالكالعقار والشهادة التي تستخرج منها تشمل التصرفات الحاصلة من مالك العقار على كل مايملك وما يرجوه الغير والحالة هذه إنما تاريخ حياة العين والتقلبات التي تكون مرتعليها وشتان بين شهادة متضمنة تاريخ حياة العين وشهادة تتضمن تاريخ حياة صاحبها إذكثيرًا ما رأينا أن أطيانًا يحصل التصرف فيها ممن لا يملكها إلى آخر وهذا يتصرففيها إلى ثالث فهذه التصرفات إذا اقترنت بوضع يد مدة خمس سنوات تجعل الملكية صحيحةلمن ابتاع الأطيان وهو سليم النية بعقد ثابت التاريخ رغم ورودها بدفاتر التسجيلتحت اسم مالكها الأصلي.
فماذا استفاد الغير من الوقوف على اسم صاحب العقار الأصلي بعد أن ضاع ملكهبالطريقة المتقدمة، لذلك أصبح الاطلاع على الدفاتر هذه غير قاطع في ملكية من يتعاملمعه ويضطر المشتري والحالة هذه إلى الالتجاء إلى القاعدة التي كانت متبعة في عهدالرومانيين وفي العهد الأول للفقه الفرنسي وهي البحث عن صاحب الحيازة الفعلية، وقدلا يوفق إليه إلا من طريق التحقيق وسماع أقوال أهالي البلدة الواقعة فيها العينالمرغوب مشتراها، ولا يخفى ما في هذا الإثبات من ضعف ومن مجاملة ومحاباة.
هذه حالة الالتزامات المتعلقة بالأعيان العقارية وهي عرضة لضياع حقوق المتعاقدينومضعفة لثقة المعاملات وللحركة الاقتصادية المالية العامة، لذلك سعت حكومتناالسنية في إعادة الثقة إلي نصابها بإدخال دفاتر التسجيلات العقارية livresfonciers المتبعة في معظم البلاد الأوروبية.
ويرجع عهد هذا النظام إلى واضعه الأستاذ المصلح السير روبرت تورنس الذي كانمراقبًا لجمارك أستراليا فأمينًا لسجلات العقود العقارية بها، رأى جنابه أن سجلاتالعقود العقارية هذه تختلف اختلافًا كليًا عن سجلات العقود الخاصة بملكية السفنالتي كان أمينًا عليها، فبينما هذه تسجل على اسم السفينة مع بيان التصرفات التيوقعت عليها والحقوق المقررة للغير تسجل عقود الأعيان العقارية على اسم صاحبها.
رأى جنابه هذا البون الشاسع بين الطريقتين كما تحقق من المصاعب التي تعترض طريقةتسجيل العقود العقارية، رأى كل ذلك وأيقن أن اتباع طريقة تسجيل العقود الخاصةبالسفن أقرب إلى الفائدة المطلوبة فاقترح إدخال هذا النظام على سجلات العقودالعقارية، وقد تم له ما تمنى وأصبح سجل الميناء التابعة له السفينة يقابله سجلالبلدة الواقعة في دائرتها الأعيان العقارية المراد تسجيلها، والأعيان هذه أصبحتعنوان صحيفة ذاك السجل كما كانت السفينة عنوان صحيفة السجل الخاص بها، وبالإجمالأصبحت السجلات العقارية معنونة بالعقار ومتضمنة تاريخ حياته وواقفة على التقلباتالتي تكون مرت عليه، وأصبح المطلع على هذه السجلات عالمًا بما يقدم عليه منالمعاملات، وانعدمت تلك المفاجأة التي كانت سببًا في ضياع ثقة المتعاقدين فلاغرابة أمام هذه الفوائد إذا رأينا معظم البلاد الأجنبية تنقل هذا النظام وتدخله فيتشريعها، ولا غرابة أيضًا إذا رأينا هذا النظام موضع عناية رجال مصر الذين مافتئوا أن حثوا على إدخاله في التشريع الأهلي والمختلط.
ولا يفوتنا في هذا المقام أن نسجل سرورنا لحكومتنا السنية التي لبت النداء وسعتسعيًا مشكورًا لدى الدول صاحبات الامتيازات إلى أن وصلت إلى تشكيل لجنة دولية أخذتفي بحث هذا النظام من سنة 1902 إلى سنة 1908، ولما أن تشكلت لجنة إلغاء الامتيازاتفي مارس سنة 1917 خاضت في بحثه من جديد ووصلت إلى تقرير قواعد وانتدبت لجنة فرعيةجعلها مجلس الوزراء لجنة أصلية، ورفعت هذه اللجنة تقريرها إليه وأبانت فيه القواعدالتي وصلت إلى تقريره، وقد حاز قبول المجلس وصدق مبدئيًا على ما جاء به بجلستهالمنعقدة في يوم 25 إبريل سنة 1922 وكنا نوع الاطلاع على هذا التقرير والتقاريرالتي سبقته والمذكرات التي تبادلتها وزارة الحقانية والجمعية العمومية لمحكمةالاستئناف المختلطة بما أنها من الأعمال التحضيرية التي تهدي القاضي والمتقاضي إلىتذليل الصعوبات التي تصادف نظامًا لم يألفه الأهالي بعد، ولنا كبير الأمل فيالاطلاع عليها على صفحات مجلة المحاماة الزاهرة بفضل مساعي رئاسة التحرير لتكونمنارًا يرشدنا عما سكت عنه التشريع [(1)].
على أنه قد بلغنا أن اللجنة المذكورة أشارت في تقريرها إلى الصعوبات التي صادفتهافلم توفق إلى تعيين المركز القانوني للملكية العقارية نظرًا لنقص التشريع من جهةنفاذ بعض العقود على الغير دون تسجيلها وعدم وجود جزاء يحمل المتعاقدين على تسجيلما لديهما من العقود المتروك تحريرها لمقدرة المتعاقدين وكثير منهم أميون ومن عدمضمان صحة توقيعات المتعاقدين عليها التي كثر بسببها دعاوى إنكار التوقيع فكان منالطبيعي أن تفكر في طريقة تزيل بها هذه العيوب تمهيدًا لإدخال نظام التسجيلاتالعقارية فصدر القانون سنة 1923 سدًا للنقص.
على أن أول ما يستوقف الناظر إلى هذا القانون تلك القاعدة التي قررتها المادةالأولى منه وهي أن الحقوق العينية العقارية لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزوللا بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بتسجيل العقود الخاصة بها فأصبح والحالةهذه الإيجاب والقبول لا يولدان سوى حق التزام شخصي ولا يؤديان إلى نقل الملكية أوتغييرها... إلخ إلا بالتسجيل وانعدم ذلك المبدأ الذي كان يعتبر التعاقد ناقلاًللملكية بالنسبة للمتعاقدين وغير ناقلها بالنسبة للغير.
ولا يفوتنا أن نشير إلى ما عانينا في ماضي أبحاثنا من المتاعب العديدة للوقوف علىذلك الغير الذي ذهب قضاء المحاكم الأهلية والمختلطة والفرنسية مذاهب شتى فيتعيينه، وقد كفانا بحثًا بيان الأستاذ القدير عبد السلام بك زهني الذي أجاد فيهكما أجاد في غيره مما نتشرف بالإحالة إليه، لذلك كان لنا أن نرحب بحق بالقاعدةالجديدة التي أزالت عنا ما أثقل كواهلنا سنين عدة وراء السعي على ذلك الغير كمانرحب بها لأنها أسست الثقة العقارية على قواعد ثابتة إذ أصبح التسجيل ركنًا منأركان صحة نفاذ العقود العقارية على المتعاقدين قبل غيرهم.
أما العقود الواجبة التسجيل الوارد بيانها مطولاً في المادتين الأولى والثانية منهذا القانون فهي العقود العقارية الصادرة بين الأحياء.
وأما الحقوق العينية التي تقرر بطريق الوراثة والوصية فظلت نافذة على الغير دونتسجيل على أن اللجنة الدولية المشار إليها قد أوصت بالإشارة إليها في السجلاتالعقارية لإعلام الغير بها.
وأما الحقوق العينية العقارية التي يوقفها صاحبها على ذلك الشخص المعنوي جهة البرالتي لا تنقطع فغير خاضعة لقواعد التسجيل هذه ومتروك تسجيلها بالسجل المعد لهابالمحكمة الشرعية الكائن بدائرتها العقار طبقًا للمادة (5) من قانون نمرة (33) سنة1920 وهذا التسجيل لا يختلف عن النظام المتبع في أقلام التسجيل المختلط إذ لديهادفتر يسمى (المضبطة) وفيه تضبط الإشهادات كاملة النص ويمضيها المشهد والقاضي ودفترآخر يسمى (السجل) تنقل فيه ملخصات المضبطة كما تثبت فيه الملخصات المرسلة منالمحاكم الأخرى في الإشهادات المضبوطة فيها والمتعلقة بعقارات واقعة في دائرةالمحكمة طبقًا للمادة (374) من لائحة ترتيب المحاكم الشرعية ولكل من الدفترين(دفتر فهرست) تثبت فيه البيانات التي تمكنهما من البحث في أيهما.
على أن هذا التسجيل ولو أن فيه الضمان لحقوق الغير إلا أن توحيد التسجيلات في قلمواحد أمر مستحسن اقتصادًا للوقت وتسهيلاً للمعاملات بدلاً من أقلام التسجيلاتالثلاثة الأهلية والمختلطة والشرعية.
على أن إنشاء الملكية وانتقالها وزوالها لا يأتي من طريق التعاقد فقط بل إن هناكأحكامًا منشئة ومغيرة لحق عيني عقاري كأحكام مرسي المزاد، والأحكام الصادرة فيقضايا الشفعة وفي الدعاوى المقامة بشأن الطعن على عقود ناقلة للملكية والقاضيةبإبطالها فشأنها شأن الحقوق العقارية من وجوب تسجيلها لكي تكون نافذة علىالمتخاصمين أنفسهم وقد كان يسجلها قلم الكتاب من تلقاء نفسه طبقًا للمواد (639)و(640) من القانون المدني الأهلي و(771) و(773) من القانون المدني المختلط والمادة(18) من قانون الشفعة الأهلي والمختلط وأما أمر التسجيل أصبح والحالة هذه منالتزامات ذوي الشأن تحت جزاء عدم نفاذها على المتخاصمين أنفسهم فمسؤولية عدمتسجيلها تقع على من صدرت لمصلحته هذه الأحكام دون قلم الكتاب الذي رفع عن عاتقهذلك العبء الذي تحمله سنين بضمانة الحكومة.
جاءت المادة الثانية متضمنة وجوب تسجيل الأحكام النهائية المقررة لحقوق الملكية أوالحقوق العينية العقارية على أن هذا الوجوب على إطلاق نصه لا يسري على ما يتعلقمنها بحق عيني ناشئ عن الوصية أو الوراثة فبما أن هذه الحقوق نفسها غير خاضعةللتسجيل فيجب كذلك أن يكون الأمر بالنسبة للحكم الذي يصدر مؤيدًا لها، شأن الحكمفي القسمة الحاصلة بالتراضي عن ميراث هو شأن عقد القسمة نفسه التي حصلت بالتراضيبين الورثة فلا يسجل.
وأما الأحكام المقررة لغير الحقوق المتقدمة فما كان منها مؤيد لحق عيني مسجل فلامحل لتسجيل الحكم لأنه تحصيل حاصل.
وأما القسمة التي تحصل عن شيوع حاصل بغير طريق الوراثة فلا بد من تسجيل عقدها وإذاصدر حكم بشأن نزاع في هذه القسمة فلا بد من تسجيله إذا لم يسبق تسجيل العقد.
أراد المشرع في هذا القانون أن يقضي على الدعاوى الكيدية وعلى الطرق الغير الشريفةالتي يلجأ إليها كثير من المتخاصمين لإطالة أمد النزاع وعرقلة تنفيذ الأحكام ولقدرأينا خصومًا غير قليلين يتمادون في التفنن في هذا الاحتيال وفي إيجاد مشاكل عديدةيعوقون بها صاحب الحق الذي بذل من الصبر والوقت والمال ما بذله إلى أن وصل إلىتقرير حقه بحكم قضائي ويجد نفسه وقت تنفيذه أمام شخص يتصدى له بدعوى المشتري منخصمه بعقد تسجل أثناء النزاع وقد يتقوى هذا المدعي إذا آنس من صاحب الحكم ضعفإثبات التواطؤ بينه وبين خصمه بالأمس ويصبح الحكم الذي وصل إليه بعد طول عناء غيرمجدٍ لأنه غير معتبر علمًا وقضاءً حجة على هذا المشتري الذي صار (غير) بتسجيلعقده.
إن نظرية الغير وعدم الاهتداء إلى إثبات طرق الاحتيال إنما يرجع سببها إلى مايدعيه المشتري عن عدم علمه بالنزاع الذي كان قائمًا وقت المشتري لذلك أحسن القانونالجديد صنعًا بما قرره في المواد السابعة والعاشرة والحادية عشرة والثانية عشرةمنه من وجوب التسجيل أو التأشير على هامش سجل المحررات بما يقدم ضدها من دعاوىالبطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع فيها واستحقاق حق عيني والتسجيل أو التأشيربمنطوق الأحكام الصادرة فيها لكي تكون حجة على من ترتبت لهم حقوق وعلى أصحابالديون العقارية ابتداءً من تاريخ تسجيل الدعوى أو التأشير بها ولأجل أن تكونالدعاوى هذه حجة على الغير من ذوي الجنسية الأجنبية يجب أن يطلب صاحب الشأن قيدالتسجيلات والتأشيرات المشار إليها آنفًا من أقلام التسجيل المختلط.
ولما كانت رغبة الشارع حصر كافة الحقوق العينية في دفاتر التسجيل لإعلام الغير بهاقرر أنه لا يصح التمسك في وجه الغير بتحويل دين مضمون برهن عقاري أو بامتياز عقاريولا التمسك بالحق الناشئ من حلول شخص محل الدائن في هذه الحقوق بحكم القانون أوبالاتفاق ولا التمسك كذلك بالتنازل عن ترتيب الرهن العقاري إلا إذا حصل التأشيربذلك بهامش التسجيل الأصلي ويتم التأشير بناءً على طلب المحول إليه أو الدائنالمرتهن أو الذي حل محل الدائن السابق ويشتمل التأشير على تاريخ السند وصفته وعلىأسماء الطرفين وألقابهم وصناعاتهم ومحال إقامتهم وعلى بيان التسجيل الأصلي معنمرته المسلسلة وتاريخ ورقم صحيفة السجل (المادة (13) من القانون المذكور) وبذلكأصبحت أحكام المواد (433) من قانون المرافعات الأهلي و(495) من القانون المختلطملغية ولا يُعمل بها ما لم يكن التحويل مسجلاً.
إن القانون الذي أتينا على شرحه لم يترك نظام التسجيل على حاله بعد أن رأى الشارعأن طريقة نسخ العقود في دفاتر التسجيل دون بحث وحالتها تدعو إلى الأسف الشديد لتركتحريرها إلى مقدرة المتعاقدين ودون تذليل الصعوبات الجمة التي تصادف صاحب العقارإذا ما أراد تعيينه من واقع البيانات الواردة في عقده وقد أحصت لجنة التسجيلاتالعقارية المشار إليها في صدر هذا المقال - عقود بيع خاصة بأطيان واقعة في بلدتيناختارتهما عفوًا (بلدة كوم الأحمر مركز بني سويف وناحية أبو الغيط مركز قليوب) عنالمدة من سنة 1876 إلى سنة 1917 بقصد الوقوف على نسبة العقود الواضحة فيها بياناتتؤدي إلى هذا التعيين - فأفضى فحص العقود هذه - التي بلغت في البلدتين معًا مايقرب من الألف وتسعماية عقدًا - على أن أربعة في الماية منها أمكنها الوقوف علىموقع العين المبيعة واثنين وعشرون في الماية لم يستدل على موقعها قاطبةً وأماالباقي فقد استدل على الحوض الواقعة فيه العين ولم يهتد على موقع القطعة في هذاالحوض.
فلا غرابة والحالة هذه إذا رأينا في القضايا العديدة يتناقض آل الخبرة في تعيينمركز المتخاصمين ومستنداتهم لا تؤدي إلا إلى هذا التضارب المعيب هذا فضلاً عما ثبتقضاءً من أن كثيرًا من العقود يطعن عليها بإنكار الإمضاءات الموقع عليها ولا يخفىما وراء هذا الإنكار من الإجراءات القضائية (المواد (255) مرافعات أهلي وما بعدهاو(294) مختلط وما بعدها) ومن ضعف الإثبات، فكان على الشارع أن يعدل عن طريقةالتسجيل المتبعة فقرر أسوةً بالشارع الفرنسي في القانون الصادر في 24 يولية سنة1921 بوجوب تقديم العقد من ثلاث أصول محررة بالمداد الأسود على ورق خاص يراجعهاأقلام التسجيل على نفقة الطالب وإن تقدم العقد من نسخة واحدة فتصور هذه النسخةتصويرًا شمسيًا من نسختين بمعرفة مصلحة المساحة وتسلم إحداهما للطالب وتوضع النسخةالأصلية داخل ملف يحفظ بقلم الرهون ويحل محل دفاتر التسجيل الحالي بعد التصديق علىالإمضاءات وأختام طرفي المتعاقدين وبعد بحث استيفاء البيانات الخاصة بموضوعهاوالمفيدة للدلالة على شخصية الطرفين وتعيين العقار بالذات وعلى الأخص أسماءالطرفين ومحلات إقامتهم وأسماء آبائهم وأجدادهم لآبائهم وبيان الناحية واسم ونمرةالحوض ونمرة القطعة إذا كانت واردة في قوائم فك الزمام وكذلك حدود ومساحة القطعبأدق بيان مستطاع وفي عقود البيع والبدل يذكر أصل الملكية واسم المالك السابقوتاريخ ونمرة تسجيل عقده إذا كان مسجلاً، وتسهيلاً لمراعاة هذه البيانات تقدمالحكومة لأرباب الشأن نماذج مطبوعة لأهم العقود التي ينص القانون بتسجيلها (المواد(3) و(5) و(6) في ذلك القانون).
إن المحررات الواجب تسجيلها بأقلام الرهون المختلط كان يقدمها أربابها إلى قلمالرهون التابع له العقار وكانوا يتحملون مشاق الانتقال من بلدتهم إلى مركز هذهالأقلام فتسهيلاً لهم أنشأت الحكومة مأموريات في كل من مديريات الغربية والشرقيةوالمنوفية وبني سويف والفيوم والمنيا وأسيوط وجرجا وقنا وجعلت اختصاصها استلامالمحررات الواجبة التسجيل وتقدير رسومها واستلام طلبات الشهادات العقارية والتصديقعلى إمضاءات وأختام المتعاقدين وما تستلمه من العقود ترسله إلى قسم المساحة المحليلمراجعة البيانات الخاصة بتعيين العقار والتأشير على خريطة فك الزمام بموقع العينبما يفيد التصرف فيها.
هذه هي التعديلات القيمة التي أعادت إلى العقود قوة إثباتها وإلى المتعاقدينمركزهم القانوني وإلى العقار المبيع تعيين موقعه وإلى الغير رفع جهالته فحق للجنةالتسجيلات أن تسير في طريقها إلى أن تصل إلى إنشاء كتاب التسجيلات العقارية وهي فيهذا السبيل مجدة وقد رأيناها في شبين الكوم تتعهد أعمال مسح الأراضي قطعةً قطعةونقلها بحدودها ومواقعها إلى صحف السجلات الجديدة ووجدناها في طنطا تعاين الأعمالالتي يعملها عمال مصلحة المساحة من هذا القبيل.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق